カテゴリー: 金

8室目，契約．ローン審査開始．これまでの7室に比べ，利回りが良すぎて怖い．不動産投資自体，実質的な利回りはだいぶ良いのですが，そもそもどのくらいなのか，改めて計算してみます．

利回りの計算方法．まずは普通預金のケースで整理してみる．普通預金の金利，最近だと大体0.001%です．仮に120万円を預けると，1年後に12円増える計算．ひどい低金利．数式にすると以下のとおり．

さて，不動産投資だとどうか．購入金額が1800万円，初期投資額が120万円で残り1680万円をローンとしましょう．金利2.3%の35年ローン．その他，下表の収支を想定しましょう．

	収入	支出
毎月	家賃：7万円	管理費・修繕積立金：1万円 ローン：5万7000円
毎年	所得税還付：1万4000円	固定資産税：5万円

そう，年間の収支は±0円．説明のため多少捏造してますが，大体こんな感じ．35年のローンが終われば，ローンとして払っていた分がプラスに転じます．この物件を50年保有した場合，利回りはどうなるか．

そんな馬鹿なと思うかもしれませんが，自分でも何度もそう思いますが，47%です．ちなみに，不動産投資で「利回り」というと，大抵は下式の表面利回りを指します．

さて，実質的な利回り47%はあまりに荒唐無稽なので，経年変化を加味してもう少し現実に寄せましょうか．と言っても，修繕積立金が上がって固定資産税が下がるくらいしか思いつかないんですけどね．住環境が良くなったり物価が上がったりすれば，家賃や物件価値は上がったりもしますし．といっても納得感出ないので，下表の設定としましょう．

項目	増減	設定金額
家賃	2割減	5万6000円
空室	―	1箇月／年
管理費・修繕積立金	倍増	2万円
物件価値	半減	900万円

で，利回りを再計算してみる．

こんなに過酷な経年変化条件を初年度から50年間適用しても3%．強い．ちなみに，私のケースを平均すると，今のところ家賃は4%減，空室は0.3箇月／年，管理費・修繕積立金は11%増，物件価値15%減で，利回り25%くらいかしら．

お世話になっている生保の人の紹介で先週お会いした投資マンションの営業氏．持ち帰っての再会．ビックリドッキリな好条件が提示されました．もうお腹いっぱいだよ．これ以上増やすつもりないよ．そう思っていたはずなのに，銀行の審査を通してみる方向に．8室目，行っちゃうのか．この調子だと10室到達で青色申告も行っちゃうのでは．控除枠広がっちゃうよ．帰宅後，必要書類を集め，とりあえずデジカメ撮影．7室もあると，この作業だけでも大仕事でござる．

月初の休日は，前月末で締めた家計簿を整え，オンラインバンキングで各口座の預金額を棚卸し，株価を調べたり，為替を調べたり，確定拠出年金の運用実績を確認したりするのがルーティンワークです．それらに基づいて，貸借対照表の借方的なものを作ったり，投資不動産ローンの繰上返済計画を練ったりしてにやにやしてます．たまに不動産査定サイトで所有不動産の時価を確認したりしています．

その不動産査定サイトに約6年前に購入した3室目の投資マンションの名前を入れて検索した際，気づきました．今の今まで，マンション名が「○○○○ズ」だと思っていたのに，「○○○○ス」が正解でした．にわかに信じられなくて，売買契約書などを再確認しても，やっぱり「○○○○ス」が正解．まじか．

電話と新聞の料金はクレジットカードで払っています．可能な限りクレジットカードを使った方が，ポイントの分だけ得だからです．毎月の固定支出のうち，最高額はなんてったって家賃．これまでずっと銀行振込でした．クレジットカード払いにできないのかしら．調べてみたら，銀行振込と同じ感覚でクレジットカード払いするというサービスがあるみたい．ですが，手数料が取られ，結局得しないという罠．需要あると思うのですが，どうしてこういったサービスがないんでしょう．そしたら，なるほどな説明がありました．そんなサービスがあったら，自分の口座へクレジットカード払いすることで，いくらでもポイントをゲットできちゃうではないかと．

低金利のローンへ借り換えるべく全額繰上返済の打診をしたことをきっかけに揉んでいただいた結果，金利を下げてもらえることになりました．単体では引き合いの金利に届きませんが，現銀行で組んでいる3室分のローン全ての金利を下げていただけるとなると，話は別．現状と比べ，300万円余りが浮く計算になりました．頼んでみるもんですね．でも，個人的にはこんなWin-Loseな頼み事をしてくる客は嫌です．だから，複雑な感情になっています．

手続きのため，半休を取って銀行へ．2回目に訪ねたときは迷子になりましたが，3回目の今回は迷わずたどり着けました．とはいえ，うっかり建物を素通りするところでした．ま，セーフ．

で，書くもの書いて，捺すもの捺して，コピーされるものコピーされて，手続き終了．びっくりするほど世間話がなかったです．言葉少なに極めて淡々とした事務．ある意味新鮮でした．

マクドナルドでSuica決済が可能となったのをきっかけに，支払方法だけでなくポイントも見直そうと思いました．

半年ほど前からdポイントが導入され，その少し後から楽天ポイントも導入されました．私は初めに導入されたdポイントを蓄えてる人になっています．しかし，ドコモのサービスを受けていない私にとって，マクドナルド専用となっております．一方，2箇月ほど前から回線契約を楽天モバイルに替えたので，楽天ポイントにした方が好都合なのではないかと．

調べてみたら，楽天モバイルの契約者だからといって，楽天ポイントが自動的に降ってくるわけではなさそうでした．楽天モバイルの支払いで楽天ポイントを貯めるには，楽天会員なるものになる必要があるみたい．ということでなってみました．これで月々の支払でポイントが貯められることでしょう．

楽天ポイントをマクドナルドで扱うには，ポイントカードをゲットするとか，アプリをインストールする必要があるみたい．その手間と，現行のdポイントはどうやって使い切ったらいいの？と考え始めた辺りで，面倒臭さが勝りました．別にdポイントをマクドナルド用としてても良くね？と．楽天ポイントに一元化したところで何か得ある？と．