カテゴリー: 金

ローン審査のため，年明け提出の昨年分の確定申告書が必要なんだそうな．既に「こんなんでいいかな」案をWeb上で作っており，あとは答え合わせのため，（別の）不動産会社から「こんな風に書いてください」案が届くの待ちでした．待ってらんないってんで，作った案をメールしました．これが月曜夜の話．

確定申告書の内容を開示するだけでなく，提出まで済ませる必要があるとの連絡が来ました．特売品をまとめ買いしつつ帰り，源泉徴収票や地震保険料控除証明書など，添付書類を工作．たしか昨年からか，マイナンバーの貼付も必要になりました．リスクしか感じない個人番号カードは作っていないので，個人番号通知票および運転免許証のコピーを貼る必要があります．コピー代は5円．きっと何度か出番があるだろうと思い，どちらも30円でスキャンしていました．貼付台紙と共に，自宅のプリンタで印刷．プリンタドライバが対応している古い方のPCを起動してね．これが火曜夜の話．

直近で購入した物件の売買契約書等も必要とのこと．これまた帰宅後，深夜のコンビニにてスキャンしました．メールに添付するには容量が大きかったので，PDFへ出力する疑似プリンタアプリで解像度を調整したりしながら圧縮しました．これでどうよ．これが水曜夜の話．

諸問題を抱えた物件の管理組合理事会．理事長の私からは何も出てきませんが，理事のこの方からはいろんな作戦や頼れる知人が出てきてだいぶ助かります．もううまいこと私を使ってください．そして一段落した暁には，二人で所有物件を売り払ってサヨナラしましょうと．

判子押しの仕事をしてきました．

舌の根の乾かぬ内に，たくさん判子を付くイベント突入．帰宅後，精神的な理由からか，妙に体調不良なんですけど．もうやめとこう．今度こそこれでお終いにしよう．さもないとそのうちお終いになっちゃうよ．

9年半前に買った投資マンション．融資してくれる銀行に口座を開設し，家賃振込先として指定します．そしてその口座からローンが引き落とされるスキーム．また，ローン期間と同じ35年の火災保険に加入します．私は地震保険の付帯させました．火災保険は加入時一括支払ですが，地震保険は年払です．

1年前，そのローンが完済しました．家賃振込先として指定しなければならないという縛りから解放されました．地方銀行ゆえATMが少なく，記帳等に不便していたため，家賃振込先を主として使っている銀行へ切り替えました．これで融資してくれた銀行はすっかり休眠口座になります．

と油断してはなるまい．そう，地震保険料はこの口座から1年に1回引き落とされます．管理が疎かになるので，本当に眠らせようかと思い，損保会社へ問い合わせました．と，団体割引の火災保険なので，他の金融機関から引き落とすようにはできないとのこと．なるほど，ごもっとも．ゆえに，ローンは完済しましたが，35年間は毎年数千円が吸われます．

年始の挨拶からの商談．舌の根の乾かぬ内にまさか9室目，行っちゃうの？ 不動産で扱う金額に恐怖感ないのやばいんじゃないの．身を亡ぼすんじゃないの．あ，別の意味でもうワーカーホリックで滅んでました．普通のローンだと借りられる額の上限が年収の何倍とかありますけど，こと投資不動産だとなまじ担保力があるからパラダイムシフトするのよね．帰宅後，Excelでいろいろ．楽しいんですが，消化すべきものがそっちのけになってはいないかい．

「生活保護費の見直しで，受給世帯の67%が減額になる試算」という新聞記事を見て，自分の生活費がどの程度なのか，気になりました．投資分を除くと，月13万円程度でした．住んでいるところの家賃や光熱水道費，食費や通信費，娯楽等に使う出費を含んでの支出合計です．一方，社会人になりたての頃はどうだったのか，気になりました．月12万円程度でした．生活レベル，殆んど変わっていませんね．よきかな．時給1000円のアルバイトを月～金曜，6時間半ずつすれば生きていけます．現在の約4割引の就業時間か．どうしてこんなに無理して働いているんだろう．

8室目，契約．ローン審査開始．これまでの7室に比べ，利回りが良すぎて怖い．不動産投資自体，実質的な利回りはだいぶ良いのですが，そもそもどのくらいなのか，改めて計算してみます．

利回りの計算方法．まずは普通預金のケースで整理してみる．普通預金の金利，最近だと大体0.001%です．仮に120万円を預けると，1年後に12円増える計算．ひどい低金利．数式にすると以下のとおり．

さて，不動産投資だとどうか．購入金額が1800万円，初期投資額が120万円で残り1680万円をローンとしましょう．金利2.3%の35年ローン．その他，下表の収支を想定しましょう．

	収入	支出
毎月	家賃：7万円	管理費・修繕積立金：1万円 ローン：5万7000円
毎年	所得税還付：1万4000円	固定資産税：5万円

そう，年間の収支は±0円．説明のため多少捏造してますが，大体こんな感じ．35年のローンが終われば，ローンとして払っていた分がプラスに転じます．この物件を50年保有した場合，利回りはどうなるか．

そんな馬鹿なと思うかもしれませんが，自分でも何度もそう思いますが，47%です．ちなみに，不動産投資で「利回り」というと，大抵は下式の表面利回りを指します．

さて，実質的な利回り47%はあまりに荒唐無稽なので，経年変化を加味してもう少し現実に寄せましょうか．と言っても，修繕積立金が上がって固定資産税が下がるくらいしか思いつかないんですけどね．住環境が良くなったり物価が上がったりすれば，家賃や物件価値は上がったりもしますし．といっても納得感出ないので，下表の設定としましょう．

項目	増減	設定金額
家賃	2割減	5万6000円
空室	―	1箇月／年
管理費・修繕積立金	倍増	2万円
物件価値	半減	900万円

で，利回りを再計算してみる．

こんなに過酷な経年変化条件を初年度から50年間適用しても3%．強い．ちなみに，私のケースを平均すると，今のところ家賃は4%減，空室は0.3箇月／年，管理費・修繕積立金は11%増，物件価値15%減で，利回り25%くらいかしら．