月: 2025年1月

今日もかなり財務デー．確定申告書提出の準備ができました．所得税ゼロ円，つまり給与天引された源泉徴収分が全額返還されることになった件，おまけに各種控除が効かずもったいない件，営業氏に対し，ちょっともったいない以外の問題や懸念，あるいは対策がないか，訊いてみました．と，2024年分はさておき，躯体100%47年だと2025年分以降，節税効果が薄すぎるので，躯体と設備を分けて償却した方が良いのでは，とのこと．なるほど，確かにそうですね．ま，課税標準がマイナスにならない限り，長い目で見ればどう設定しても同じこととは思います．費用化がハイペースかスローペースかってだけで，トータルの減価償却費は同じでしょうと．が，再考することにしました．

実際に2025年分や2026年分の課税標準がどうなるのか試算．2025年は2024年購入分の不動産取得税が租税公課として費用に載るとか，経年で借入金利子の費用が減ってくるとか，初めの方に買った物件の設備の減価償却が終わりそうだとか，を加味．それと躯体・設備の配分弄ったのの掛け算．償却期間を縮める調整もできますが，物件によって築年数が違うので，どこまで縮めて良いのかってのがまちまちで，計算面倒なので考慮外．

再考の結果，今の設定のまま，躯体100%47年で行こうと思います．理由は以下のとおり．

• 2025年以降，この設定でも不動産所得が赤字になり節税効果はある
• 2024年分の「もったいない」をなるべく減らしたい
• 2025年以降の「もったいない」リスクに備えたい（また2024年みたいになってほしくない）
• 2024年分の確定申告書の再作成が面倒

と，営業氏への報告文言をまとめている途中で思い直しました．所得が増えて累進課税の壁を突破しちゃうと，それはそれでもったいないなと．壁を突破する手前の所得税率20%のところでも，購入の5年以上あとに売ったときの分離譲渡所得税率15%よりも高いので，ハイペースな減価償却にして総合課税所得を抑えた方が得策じゃないかと．とはいえハイペースすぎると2024年分の「もったいない」が大きくなってしまいます．そんなジレンマの間を取って，躯体70%47年・設備30%15年としました．これなら変に小細工しているとか思われない普通の範疇でしょうし．

今日も財務デー．一応提出できるところまでは仕上がりました．おめ乙．給与天引された源泉徴収税額，全部返ってくることになりました．すなわち，納税ゼロ．

懸案だった2024年購入物件の減価償却費，躯体65%で47年，設備35%で15年と設定していましたが，躯体100%の47年で引き直しました．その結果，6割くらいに抑えられましたが， それでもかなりの赤字でした．赤字の不動産所得を，給与所得，配当所得，一時所得（生保解約返戻金）と損益通算した結果，総合課税の所得合計，3,109円になりました．ぎりぎり黒字．

ですが，そこから基礎控除，社会保険料控除，生命保険料控除，配当控除と削りに削られ削りきれずにゼロ円ということに．今回はさらに一人3万円の特別税額控除ってのもありましたが，なかったことになりました．もったいない．

減価償却費の償却期間を伸ばしたらもったいなさが軽減されますが，どうしよう．鉄筋コンクリート造だから基本は47年なのよね．中古物件だからもっと縮められますが，それだとハイペースになって減価償却費が嵩むので，今回は逆に伸ばしたい．ググると伸ばしても良いようなそうでもないような．いや，やっぱ今のままでいいわ．仮に償却期間を無限年にして2024年購入物件の減価償却費をゼロにできたとしても，所得が各種控除分を超えないわ．

ぼちぼち確定申告に臨みますか．で，結局丸一日，これに費やしてしまうという．それでいて進捗は半分くらいかしら．

いきなり確定申告書Bへ行く前に，不動産所得の決算書を作るでしょ．収入のところは物件ごとに賃貸期間とか単月の家賃とか書かなきゃいけないから面倒．だけど面倒なだけ．管理費等は全物件分を丸っと書けるので，ピボットテーブルでシュッとしたやつを転記するだけ．楽．

詰まったのは租税公課．これもそれなりの勘定科目を設定していたので，ピボットテーブルの当該箇所を見るだけ．はて，感覚よりだいぶ高額．仕訳帳を辿ると，新物件購入時の消費税を租税公課に仕訳していました．前年以前の購入時はどうだったか．憶えていないのでそれは置いておきます．ググると仕訳合っている説もあります．念のため営業氏に訊いてみました．なるほど，消費税は租税公課に含めず，減価償却対象の建物設備の金額に載せるべしとな．それを受けて，仕訳帳を遡って修正．租税公課，なんとかやっつけました．

次，減価償却．ま，これはシステムで計算してくれるので，問題なし．期中に売却した物件は，売却月まで減価償却し，償却後の建物価をベースに譲渡所得を計算すれば良いでしょう．問題は，そうして整った不動産所得の経費，収入をかなり上回ってしまいました．2024年は一時期，給与ないマンだったので，ただでさえ所得が少な目．これに不動産所得の赤字が載ると，下手したら非課税の人になってしまうのではないかと．それってなんかいろいろ面倒なことになりそう．中古物件だから縮められるけど敢えて長めの償却期間を設定していますが，さらに躯体と設備の比率も弄らないと駄目かも．不動産以外の所得を計算しないと，結局なんとも言えないので，一旦保留．

じゃ，不動産所得の決算書の締めくくり，貸借対照表を作るよ．が，ここでも詰まりました．資産の部の普通預金，どうしよ．勘定科目は分けていますが，個人の口座と不動産投資家の口座を一緒くたにしてしまっているので，不動産用の口座残高が出せません．ま，期初残高は判っているし，それに収益と費用の勘定を合わせれば算出できるっちゃできます．でもこれって邪道でしょ．税務署に叱られかねない辻褄合わせでしょ．ちゃんと「事業者借」とかの勘定を設ける必要があるのか．といろいろ設計開始．が，個人の財布から出している不動産投資の運転資金って，個人側から見れば投資家への貸しなので左側の資産になりますけど，投資家から見れば個人からの借りなので右側の負債資本になります．これを良い感じに仕訳できるようにするメソッドがなかなか見出せません．諦めるか．いや…．の問答の繰り返し．溶ける時間．

それは置いておいて，減価償却費が変わったらどうせその辺も作り直しになるので，減価償却費の設定変更が必要かどうかを判断するため，不動産所得以外の所得を整理しようか．給与所得．これは源泉徴収票を転記するだけ．楽．株の譲渡所得や配当所得．証券会社のサイトから資料をダウンロードせねば．後回し．売却した不動産の譲渡所得．ちょっと面倒．後回し．生命保険の解約返戻金の一時所得計上．これはサクッとできます．が，ここいらで今日が終わりました．

いやー，大変だわ．これでも超大作だった昨年よりは楽です．どないやねん．